چه افرادی از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند؟

مالیات بر درآمد اجاره ملک یا مالیات بر اجاره خانه، یکی از انواع مالیات مستقیم است که نحوه محاسبه و مهلت پرداخت آن نسبت به مالیات‌های دیگر متفاوت است.

آشنایی با اینکه چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند می‌تواند کمک زیادی به صاحبان کسب‌وکارها و همچنین فعالان اقتصادی مختلف کند.

در ادامه قصد داریم تا درباره معافیت مالیات بر اجاره املاک مسکونی و مغازه صحبت کنیم.

معافيت‌هاى ماليات بر اجاره خانه

معافیت از مالیات بر درآمد اجاره کمک می‌کند تا افراد برای اجاره دادن املاک خود ترغیب شوند. در واقع این موضوع راهکار مهم و اساسی برای کاهش هزینه‌های رهن و اجاره و بهبود شرایط بازار مسکن است.

در ادامه به 7 مورد معافیت مربوط به مالیات اجاره خانه اشاره می‌کنیم:

1. معافیت زیربنایی

چنانچه متراژ خانه شما در شهر تهران کمتر از 150 متر مربع و در دیگر شهرها کمتر از 200 متر مربع باشد، ملک شما از پرداخت مالیات معاف است. به این معافیت مالیاتی، معافیت زیربنایی می‌گویند.

2. معافیت خانوادگی

بر طبق قانون چنانچه واحد مسکونی خود را تحت اختیار یکی از اقوام درجه یک خود قرار دهید، آن ملک از پرداخت مالیات معاف خواهد شد.

تنها در صورتی ملزم به پرداخت مالیات هستید که اثبات شود بابت آن واحد مسکونی اجاره بها دریافت می‌کنید! 

شما باید جهت معافیت خانوادگی، واحد خود را تحت اختیار یکی از اقوام درجه یک مانند پدر، مادر، خواهر، برادر، همسر، فرزند و یا اجداد و حتی افراد تحت تکفل قرار دهید.

یک نکته مهم در رابطه با این نوع معافیت این است که شما فقط یک واحد می‌توانید به هر یک از افراد نام برده بدهید.

در صورتی که دو واحد به یک فرد داده شود، یکی از آن‌ها مشمول پرداخت مالیات خواهد شد و دیگری معافیت خانوادگی خواهد گرفت. 

3. معافیت بر اشتراک دریافت و پرداخت اجاره 

این نوع معافیت به این گونه تعریف میشود که چنانچه مالک، واحد آپارتمانی خود را اجاره دهد و خودش در ملک دیگری اجاره نشین باشد، نیازی نیست مالیات کل واحد را بپردازد؛ بلکه به اندازه تفاوت اجاره‌ها مشمول قانون پرداخت مالیات خواهد شد.

برای مثال، فرض کنید شخصی خانه خود را با شرایط  15 میلیون رهن و 2 میلیون اجاره داده و ملک دیگری را به مبلغ 8 میلیون رهن و 1 میلیون و دویست هزار تومان برای سکونت خودش اجاره کرده باشد.

بر مبنای معافیتی که در این بخش توضیح دادیم، تنها مبلغ تفاضل اجاره‌ها یعنی 7 میلیون رهن و 800 هزار تومان اجاره مشمول قانون پرداخت مالیات خانه‌های اجاره‌ای خواهد شد.

4. اجاره، تنها راه درآمدی

برای افرادی که غیر از اجاره ملک هیچ گونه درآمد دیگری ندارند، می‌توانند طبق ماده 84 قانون مالیات‌های مستقیم از درآمد، از پرداخت مالیات معاف شوند.

البته باید خاطر نشان کرد که چنانچه مبلغ اجاره دریافتی از سقف معافیت بیشتر باشد، صاحب ملک می‌بایست طبق مقررات مالیات بر درآمد اجاره، مالیات مازاد اجاره دریافتی را پرداخت نماید.

ضمنا باید به این نکته مهم اشاره کنیم اگرچه اثبات شود دریافت اجاره ملک، تنها راه درآمدی شخص صاحب ملک نبوده است، به عنوان جریمه مبلغ مالیات به علاوه یک برابر آن دریافت خواهد شد.

5. وجه نوسازی 

هرگاه صاحب ملک جهت نوسازی، بهسازی یا بازسازی اقدام کند و برای این امر مبلغی از نهادهای دولتی و یا نیمه دولتی دریافت کند، به دلیل آنکه این مبلغ به عنوان درآمد ملک محسوب نمی‌شوند، بنابراین مشمول پرداخت مالیات نخواهند شد.

همچنین اگر وجه دریافتی در جهت احداث ملک و یا به علت غرامت ساخت در محل سکونت پرداخت گردد، باز هم جزو درآمد ملک محسوب نمی‌شود و معاف از مالیات خواهد بود.

6. معافیت در زمان تخلیه 

در حالتی که صاحب واحد مسکونی، ملک خود را بفروشد و مهلت تخلیه ملک در سند انتقال قید شده باشد، طبق قانون، آن ملک تا 6 ماه از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهد بود و در این مدت فرصت تخلیه به صاحب پیشین داده می‌شود.

7. میراث فرهنگی

بر طبق قانون، چنانچه ملکی که در آثار ملی ایران ثبت شده به سازمان میراث فرهنگی کشور انتقال یابد، از مالیات نقل و انتقال به کل و به طور قطعی معاف است.

ولی در صورتی که مالکیت آن ملک تحت اختیار شخص باشد، ملزم به پرداخت حداقل 50 درصد از مالیات خواهد بود.

مطلب مرتبط: بهترین کتاب مالیاتی

معافیت مالیات بر اجاره مغازه چگونه است؟

بر خلاف واحد مسکونی، معافیت مالیات بر اجاره مغازه ممکن نیست.

به عنوان مثال حتی اگر مغازه‌ای به فرزند اجاره داده شود، باز هم مشمول پرداخت مالیات بر اجاره مغازه خواهد بود.

به این ترتیب؛ در پاسخ به این سوال که معافیت مالیات بر اجاره مغازه به چه مغازه‌هایی تعلق می‌گیرد، باید بگوییم اصل بر آن است که در تمامی موارد، درآمدهای حاصل از اجاره مغازه‌ها و املاک تجاری، مشمول پرداخت مالیات بر اجاره هستند.

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره خانه

بر اساس ماده 54 قانون مالیات‌ها، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود، عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

بنابراین، مالیات خانه‌های اجاره‌ای، به 75 درصد اجاره بهای تعیین شده تعلق می‌گیرد.

بر اساس این ماده، تمام مالکان که املاک خود را اجاره می‌دهند، فارغ از اینکه قرارداد داشته باشند یا خیر و قرارداد آن‌ها، رسمی باشد یا عادی؛ موظف به پرداخت مالیات اجاره خانه یا مغازه هستند و بایستی اظهارنامه مالیاتی خود را در سامانه امور مالیاتی ثبت نمایند.

نحوه محاسبه میزان مالیات بر اجاره خانه در سال 1402 به ترتیب زیر است:

1. در ابتدا اجاره بهای سالیانه محاسبه می‌شود؛ به این صورت که باید مبلغ اجاره بهای ماهیانه را در عدد 12 ضرب کنید و چنانچه مبلغی از وجه پرداختی به موجر، به صورت پول پیش موجود باشد، بایستی 18 درصد از آن با اجاره بها جمع شود.
2. همانطور که اشاره کردیم؛ در سال 1402 مالیات اجاره خانه همانند مالیات بر اجاره مستغلات سال‌های گذشته، به 75 درصد اجاره بها تعلق می‌گیرد. پس بایستی عدد به دست آمده در مرحله قبل را در 0.75 ضرب کنید.
3. عددی که به دست می‌آید، درآمد سالانه مشمول مالیات است؛ حال باید با توجه به جدول “نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک”، عدد به دست آمده را در درصد مالیاتی مربوطه ضرب کنید و در نهایت مالیات بر درآمد اجاره ملک را به دست آورید. 

حال برای درک بهتر نحوه محاسبه مالیات خانه‌های اجاره‌ای، فرض کنید می‌خواهیم مالیات بر درآمد اجاره خانه‌ای را  با شرایط زیر محاسبه کنیم:

فرض کنید ملکی، با مبلغ پیش 30 میلیون تومان و اجاره بهای ماهیانه 2 میلیون تومان اجاره داده شده است.

در این صورت؛ حاصل ضرب 2 میلیون تومان در عدد 12 ( یک سال)، مبلغ 24 میلیون تومان خواهد شد و 18 درصد پول پیش نیز مبلغ 5 میلیون و چهارصد هزار تومان می‌شود که جمع این دو عدد، مبلغ 29 میلیون و چهارصد هزار تومان خواهد شد.

حال، از آنجا که فقط 75 درصد این مبلغ مشمول مالیات اجاره می‌شود، این عدد را در 75 درصد ضرب می‌کنیم که حاصل مبلغ  22 میلیون و پنجاه هزار تومان می‌شود.

به این ترتیب؛ عدد 22 میلیون و پنجاه هزار تومان، درآمد اجاره ملک مشمول مالیات بوده که برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره این ملک، مطابق جدول زیرعمل می کنیم:

همانطور که در جدول بالا مشخص شده، نرخ مالیاتی تا 50 میلیون تومان درآمد اجاره خانه یا مستغلات، 15 درصد بوده که حاصل ضرب 22 میلیون و پنجاه هزار تومان در 15 درصد، رقم 3 میلیون و سیصد و هفت هزار و پانصد تومان می‌شود و این مبلغ، کل مبلغ نهایی مالیات بر درآمد این ملک خواهد بود. 

پرداخت مالیات بر اجاره خانه بر عهده چه کسی است؟

فرد اجاره دهنده، می‌تواند مالک ملک باشد (در اجاره دسته اول) یا مستاجری باشد که با داشتن حق اجاره مجدد، ملک تحت اجاره خود را به شخص ثالثی اجاره می‌دهد (در اجاره دست دوم).

بنابراین؛ مالیات بر اجاره در سال 1402، ارتباطی به مستاجر ملک نداشته و بر عهده اجاره دهنده آن است.

تنها تفاوت مالیات بر اجاره مالک اصلی و مالیات بر اجاره توسط مستاجر اول، آن است که مالیات بر اجاره مالک اصلی، از 75 درصد اجاره بهای سالیانه به دست می‌آید.

در حالی که این مالیات در اجاره مجدد توسط مستاجر، تفاوت اجاره بهای پرداختی توسط او به مالک و اجاره بهای دریافتی توسط او از مستاجر دوم خواهد بود. 

مالیات اجاره مغازه به عهده کیست؟

احتمالا این سوال برای شما پیش می‌آید که مالیات اجاره مغازه با مالیات اجاره خانه چه فرقی دارد و پرداخت مالیات اجاره مغازه بر عهده چه کسی خواهد بود؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم هر ملک و مستغلاتی در هر نوعی که اجاره داده شود، مالیات اجاره به آن تعلق می‌گیرد چه آن ملک یک واحد آپارتمانی باشد یا یک واحد مغازه.

پرداخت مالیات اجاره مغازه نیز بر عهده مالک است و مغازه‌داری که آن را اجاره کرده تنها باید مالیات مربوط به درآمد حاصل از فعالیت‌ها و کسب‌وکار خود را پرداخت کند.

البته معمولا مغازه‌دار مالیات اجاره را پرداخت کرده و از مبلغ اجاره کسر می‌کند؛ سپس فیش واریز را به موجر تحویل می‌دهد.

میزان مالیات اجاره مغازه و نحوه محاسبه آن همانند مالیات بر اجاره سایر املاک خواهد بود که در بخش‌های قبلی به آن اشاره کردیم.

آیا معافیت مالیات بر اجاره بازنشستگان صحت دارد؟

برخی از افراد تصور می‌کنند که اگر ملکی را به افراد بازنشسته اجاره دهند، از پرداخت مالیات معاف می‌شوند!

اما لازم است بدانید که بازنشستگی در هیچ شغلی معافیت به دنبال ندارد و تنها مورد معافیتی برای بازنشستگان، حقوق دریافتی آن‌ها است که از پرداخت مالیات معاف است.

سوالات متداول

سخن پایانی

در این مقاله در خصوص معافیت مالیات بر اجاره املاک مسکونی و مغازه توضیح دادیم و به این موضوع پرداختیم که چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند.

اگر در خصوص مطالب مطرح شده در این مقاله سوالی دارید می‌توانید در بخش نظرات بپرسید. در اسرع وقت پاسخگوی شما خواهیم بود.